長(cháng)租公寓市場(chǎng):房地產(chǎn)企業(yè)競速布局的挑戰與應對策略

2018-05-12 22:04:08 管理員 0

當前,全國排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)已有1/3進(jìn)入了長(cháng)租公寓市場(chǎng),然而它們的盈利情況普遍不樂(lè )觀(guān):最早進(jìn)入市場(chǎng)的萬(wàn)科泊寓,至今尚未實(shí)現盈利;龍湖則對外公開(kāi)表示三年內不考慮盈利。

根本原因,在于當前房企旗下的長(cháng)租公寓普遍的低收益、長(cháng)回報周期的商業(yè)模式。根據披露信息,旭輝領(lǐng)寓當前租金回報率在4%-5%,萬(wàn)科泊寓僅2%-3%,租金收入是主要盈利點(diǎn),其他增值服務(wù)尚未能匹敵。并且,很多一線(xiàn)城市的回報率相較重點(diǎn)二線(xiàn)城市更不樂(lè )觀(guān)。

除了較低的投資回報率以外,重資產(chǎn)運營(yíng)模式還面臨著(zhù)回報周期長(cháng)、融資渠道少、流動(dòng)性風(fēng)險突出、租金漲幅動(dòng)力缺乏、稅收優(yōu)惠力度小等問(wèn)題。對于習慣了在新房市場(chǎng)賺快錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)而言,無(wú)法快速收回資金,將大大限制其在長(cháng)租公寓市場(chǎng)上的擴張步伐。

受限于商業(yè)模式和運營(yíng)模式,當前房地產(chǎn)企業(yè)旗下長(cháng)租公寓在項目尋源、運營(yíng)管理、資產(chǎn)證券化退出三個(gè)環(huán)節面臨著(zhù)嚴峻的挑戰。

房企旗下的公寓,主要是自持的閑置房源升級,或通過(guò)收購/租賃等方式拿來(lái)改造而成。

其中,自持的閑置房源大多偏離市中心地段,無(wú)法滿(mǎn)足租客日常工作出行的需求:包括龍湖、朗詩(shī)、金地等主流企業(yè),在一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的長(cháng)租公寓,距離城市中心地段基本都在30分鐘車(chē)程以上??紤]到租金定價(jià)與距離之間的正相關(guān)性,較遠距離的房源,將會(huì )積蓄潛在租賃庫存問(wèn)題。

在拿房方面,獲取中心地段的集中式房源極其困難,房企只能通過(guò)整租偏遠地區的工業(yè)用地、廢棄廠(chǎng)房等非住宅用房進(jìn)行升級改造。而中介機構地推門(mén)店幾乎鋪遍城市各個(gè)街道,在房源獲取上占據了巨大優(yōu)勢。鏈家目前在全國擁有約8000家門(mén)店,超13萬(wàn)經(jīng)紀人團隊,覆蓋28個(gè)城市;我愛(ài)我家在全國擁有2000多家門(mén)店和5萬(wàn)多名經(jīng)紀人團隊,共覆蓋15個(gè)城市。密集的門(mén)店、龐大的地推團隊,讓中介機構能有效獲取市場(chǎng)上的一手業(yè)主信息,從而占據核心地段的優(yōu)質(zhì)房源。

此外,房地產(chǎn)企業(yè)在中心地段拿房,還面臨著(zhù)共享辦公、醫療機構、文娛產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的競爭。在拿房成本哄抬的環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)即使擁有雄厚的資金優(yōu)勢也需要承受高成本運作的壓力。

絕大多數房企都制定了短期內快速擴張的目標:萬(wàn)科計劃在2018年達到45萬(wàn)間、旭輝計劃5年內達到20萬(wàn)間、佳兆業(yè)計劃3年內達到10萬(wàn)間。如果目標實(shí)現,大規模的公寓管理問(wèn)題,將無(wú)可避免。

公寓管理包括銷(xiāo)售看房、合同簽約、物業(yè)服務(wù)、租金收取、日常保潔、期末收房等一系列工作,而這也將直接影響到租客的居住體驗。

一方面,房地產(chǎn)企業(yè)自身的運營(yíng)團隊較小,且多以原地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員為主,缺乏相關(guān)管理經(jīng)驗。在重資產(chǎn)運營(yíng)模式下,房地產(chǎn)企業(yè)很難像中介機構、酒店等市場(chǎng)參與者聚焦于運營(yíng)管理層面。另一方面,公寓擴張到一定規模后,固定成本將會(huì )分攤稀釋?zhuān)勺兂杀居锌赡苌仙?,進(jìn)而會(huì )降低企業(yè)利潤率。

因此,解決規?;倪\營(yíng)管理問(wèn)題,將是房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)需要面臨的一項嚴峻挑戰。